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Auftrag: in Diplomingenieur berät den Eigentümer eines denkmalgeschützten Turmes und soll bei Bedarf auch den entsprechenden Energieausweis ausstellen.

Praxis: s handelt sich um einen stillgelegten, denkmalgeschützter Wasserturm Baujahr 1900, aus massivem Ziegelmauerwerk. Der 20 Meter (m) hohe Turm bestand ursprünglich aus einem einzigen Luftraum. Im Jahr 2003 ließ der Besitzer den Turm baulich verändern: Der bis dahin nicht, bzw. teilweise niedrig beheizte Turm wurde als Gaststätte umgebaut und ausgebaut sowie um einen gläsernen Anbau erweitert. Im Inneren des Turmes wurde in 8 m Höhe - oberhalb des beheizten Bereiches - eine Decke mit Glaskuppel eingezogen. Die neue, beheizte Nettogrundfläche im denkmalgeschützten Turm umfasst seither insgesamt 137 Quadratmeter (m²) im Erdgeschoß (EG) und Untergeschoß (UG). Der gläserne Anbau umfasst 121 m² im Erdgeschoss. Bei den baulichen Veränderungen 2003 hat der Planer auch einen Wärmeschutznachweis gemäß damaliger EnEV 2002 ausgestellt – jedoch ausdrücklich nur für den nicht-denkmalgeschützten Anbau. Nach dem Umbau stand der Turm eine lange Zeit leer. Seit letztem Jahr hat der Besitzer ihn an einen Gaststätten-Betreiber vermietet.

Probleme: Der Mieter hat nun die erste Heizkostenrechnung erhalten und klagt über deren nicht nachvollziehbare Höhe. Er verlangt vom Vermieter einen Energieausweis gemäß Energieeinsparverordnung (EnEV 2009). Der Mieter ist der Meinung, dass der Vermieter ihm bei den Verhandlungen zur Vermietung einen Energieausweis geschuldet hätte. Auch meint er, dass er dadurch die hohen Heizkosten hätte voraussehen können.
Der Wärmeschutznachweis wurde 2003 anlässlich der baulichen Veränderungen ausdrücklich nur für den nicht-denkmalgeschützten Gebäudeteil geführt.
Die Erstellung eines Verbrauchsausweises ist aufgrund langer Leerstandszeiten vor und nach dem Umbau 2003 nicht möglich.

Der Vermieter will jedoch die Kosten für den Bedarfsausweis nur in dem Fall tragen, wenn er gesetzlich verpflichtet ist dem Mieter einen Energieausweis zu zeigen. Den ausgebauten Turm und den Anbau kann man allerdings – weder für die Nutzung noch im Sinne einer energetischen Untersuchung - thermisch getrennt betrachten.

Unser Fragesteller kennt die Regelung laut Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) § 16 (Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen), Absatz 4. Dieser besagt, dass bei Vermietung und Verkauf von Baudenkmälern, der Vermieter oder Verkäufer seinen potenziellen Kunden keinen Energieausweis zeigen muss.
Da jedoch nur der Turm selbst als Baudenkmal geschützt ist und der nicht-geschützte Erweiterungsbau rund 47 Prozent (%) der beheizten Fläche umfasst, findet unser Fragesteller, dass der Begriff "Baudenkmal" hier unzureichend präzisiert sei.
Aus der Sicht unseres Fragestellers kann der Verordnungsgeber es nicht beabsichtigt haben, dem Gaststättenpächter die Information über die zu erwartenden Heizkosten des Gebäudes in Form eines Energieausweises zu verweigern.
Auch weist der Ingenieur darauf hin, dass ein Energieausweis prinzipiell nur für ein gesamtes Gebäude ausgestellt wird und nicht für einzelne Gebäudeteile. Bei Erweiterung, Aus- und Umbau sowie Umnutzung von denkmalgeschützten Gebäude besteht Unklarheit über die Ausweispflicht – findet unser Fragesteller.

Fragen: 1. Muss der Besitzer des denkmalgeschützten, erweiterten Turmes seinem jetzigen Pächter einen Energieausweis zeigen?
2. Muss der Turm-Besitzer seinen künftigen potenziellen Käufern oder Neupächtern einen Energieausweis für das gesamte Gebäude zeigen?
3. Bestand schon 2003 zumindest für den Anbau die Pflicht zur Ausweiserstellung gemäß der damals geltenden EnEV 2002?

Antwort: 16.07.2010 -  wenn Sie unseren Premium Zugang abonniert haben, lesen Sie die folgende passwortgeschützte Antwort:

 Energieausweis-Pflicht für denkmalgeschützten Turm - Baujahr 1900, erweitert 2003, als Gaststätte vermietet

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