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Kurzinfo: Ein Diplom-Bauingenieur bilanziert den neuen Nichtwohnbau eines Investors nach DIN V 18599 (Energetische Bewertung von Gebäuden) und stellt den Energieausweis gemäß Energieeinsparverordnung (EnEV 200) als EnEV-Nachweis aus. Der Investor hofft das Gebäude hauptsächlich als Arztpraxen und Büroräume zu vermieten. Die Geschosse bilden die Grundlage für eine Nutzungseinheit pro Mietvertrag. Wie die Flächen letztendlich genutzt werden, liegt in der Hand der Mieter. Bis auf eine zentrale Heizungsanlage für das gesamte Gebäude müssen sie die technischen Anlagen für ihre Beleuchtung, Warmwasser-Erwärmung, Lüftung und Kühlung selbst installieren. Soweit ist eine nur eine Nutzungseinheit vermietet. Es ist jedoch abzusehen, dass auch zum Zeitpunkt der Bauabnahme noch nicht alle Nutzungen bekannt sein werden. Der Bauherr benötigt den Energieausweis jedoch bereits in der Planungsphase für seinen Förderantrag bei der KfW. Wie sollte der Fachmann in diesem Praxisfall vorgehen?

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Auftrag: Ein Diplom-Bauingenieur begleitet mit seinem Büro die Planung und den Bau eines neuen Nichtwohngebäudes eines Investors. Für das Projekt führt der Planer die energetische Bilanz gemäß Energieeinsparordnung (EnEV2009) durch und stellt die geforderten Energie-Nachweise gemäß EnEV 2009 aus. Der Auftraggeber will bei der KfW-Förderbank auch einen Antrag auf finanzielle Förderung stellen. Der Bauingenieur stellt auch dafür die geforderten Energie-Nachweise aus.

Praxis: Das Bauvorhaben liegt im Bundesland Bayern. Bei dem Neubau handelt es sich um das Nichtwohngebäude eines Investors. Sein Ziel ist es, die Flächen hauptsächlich für Arztpraxen und Büros als attraktive Mietflächen anzubieten. Die einzelnen Geschosse sind als flexible Nutzfläche pro Mietvertrag vorgesehen. Deshalb will der Bauherr den Geschossflächen in der Bauphase keine explizite Nutzung zuweisen. Die künftigen Mieter sollen ihre Fläche nach ihren Bedürfnissen ausbauen und die Räume entsprechend aufteilen. Für 60 Prozent (%) der Flächen ist die Nutzung noch nicht festgelegt.
Die dezentrale Warmwasserversorgung überlässt der Bauherr seinen künftigen Mietern. Sie sollen ihre angemieteten Räume dezentral lüften. Auch will der Investor keine zentralen Lüftungsschächte noch sonstige Vorrichtungen wie z. B. Wanddurchbrüche vorsehen noch vorinstallieren. Diese werden erst nach Bedarf entsprechend nachgerüstet.

Probleme:

• Nutzungsprofile: Für das Gebäude hat der Bauherr keine konkrete Nutzung definiert.

• Technische Anlagen: Zwar versorgt eine zentrale Heizungsanlage - die der Investor bereitstellt – die Geschosse mit Raumwärme, die Mieter müssen jedoch die zusätzlichen technischen Anlagen für Beleuchtung, Kühlung und Lüftung nach ihrem Eigenbedarf selbst installieren. Zum Zeitpunkt der Bauabnahme werden die einzelnen Nutzung und Konditionierungen der Mietflächen voraussichtlich nur teilweise bekannt sein.

• Energieausweis: Gemäß Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) muss der Energieausweis als EnEV-Nachweis den energetischen Zustand des fertig errichteten Neubaus dokumentieren. In unserem Praxisfall ist jedoch soweit nur ein Geschoss, bzw. eine Nutzungseinheit bereits vermietet. Wann die restlichen Geschossflächen vermietet sein werden ist ungewiss. Der Bauherr benötigt den Energieausweis als EnEV-Nachweis jedoch bereits im Vorfeld, weil er einen Förderantrag bei der KfW einreichen will.

Fragen: Wie kann der Planer den Neubau nach DIN V 18599 zonieren? Welche Nutzungsprofile kann er in diesen Fall anwenden? Sollten die Mieter ihre Nutzflächen zusätzlich anlagentechnisch ausstatten, wie müsste der Energieausweis diese Änderungen berücksichtigen?

Leseprobe Nichtwohnbau: Fragen + Antworten

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