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Kurzinfo: Ein Architekt plant vorwiegend Modernisierungen und Umbauten im Wohnbestand. Aktuell betreut er einen Kunden, der ein Wohnhaus Baujahr 1956 im Bundesland Hessen kaufen will. In dem Haus beabsichtigt der Käufer ggf. eine neue Gasheizung installieren zu lassen. Am 1. Februar 2002 wohnte der Eigentümer selbst in dem Wohnhaus. Im Kaufvertrag fand der potenzielle Käufer nun folgenden EnEV-bezogenen Hinweis: „Dem Käufer ist bekannt, dass nach der Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) beim Eigentumsübergang gebrauchter Gegenstände für den Erwerber eine Zweijahresfrist ausgelöst wird. … Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass keine baulichen Maßnahmen nach dieser Verordnung von den Verkäufern geschuldet werden.“ Der Architekt fragt uns, ob es üblich ist, diese Art von Hinweisen in einen Kaufvertrag mit aufzunehmen und ob der Eigentümer nicht etlichen Sanierungspflichten bereits nach der EnEV 2002 / 2004 hätte nachkommen müssen. Was müsste der neue Eigentümer tatsächlich selbst sanieren? Sollten diese Pflichten im Kaufvertrag überhaupt mit aufgenommen werden?

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Auftrag: Ein Architekt plant vorwiegend Modernisierungen und Umbauten im Wohnbestand. Aktuell betreut er einen Kunden, der beabsichtigt, ein Wohnhaus Baujahr 1956 im Bundesland Hessen zu kaufen.

Praxis: Es handelt sich um ein Wohnhaus Baujahr 1956 im Bundesland Hessen. Im dem Haus will der Käufer ggf. eine neue Gasheizung installieren lassen. Am 1. Februar 2002 wohnte der bisherige Eigentümer selbst in dem Wohnhaus.

Probleme: Im Kaufvertrag fand der potentielle Käufer folgenden Hinweis: „Dem Käufer ist bekannt, dass nach der Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) beim Eigentumsübergang gebrauchter Gegenstände für den Erwerber eine Zweijahresfrist ausgelöst wird. Hiernach sind u. U. die Heizungsanlage, nicht gedämmte Heizungsrohre und Armaturen sowie nicht begehbare, aber zugängliche oberste Geschoßdecken an den Standard der EnEV anzupassen (§ 8 und § 9 EnEV 2009). Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass keine baulichen Maßnahmen nach dieser Verordnung von den Verkäufern geschuldet werden.“

Fragen: Ist es üblich ist, diese Art von Hinweisen in einen Kaufvertrag mit aufzunehmen? Sollten die Sanierungspflichten nach EnEV im Kaufvertrag aufgenommen werden? Hätte der Eigentümer nicht etlichen Sanierungspflichten bereits nach der EnEV 2002 / 2004 nachkommen müssen? Was müsste der neue Eigentümer tatsächlich selbst sanieren?

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